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河南快赢481技巧稳挣: 深圳买二手房着重注意点是什么

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买房是一件人生大事,在深圳买房更是不易。纷繁的二手房交易市场,其中有许多需要注意的事情,许多人都是买房新手,不明白在选房过程中应该注意的问题  


第一步:综合选定中意的小区  考虑价格、房龄、地段、交通、学校、社区、医院等因素,查看小区周边规划情况(尤其老旧小区,可以重点查询下,一般网上都可查询的),综合选定中意的小区?! ∪绻潜甲叛咳サ?,一定要查询学位有没有使用;可以到房屋租赁管理办公室要房屋编码,然后在所在区教育局网上查询,学位有没有被锁定,若有锁定就是被使用;也可以在教育局网上查询,看中小区所属哪个学区,对应的学校如何。要注意的是:没有学位房这个概念,都是学区房,凭积分分级入学,具体积分规则各区教育局网上都有?!?/span>


第二步:询价,做到中心中有数  各种二手房软件查询大致价位,就目标小区房价有个大致了解,谈价时才心中有数;不过要注意的是,网上的标价一般都会比实际成交价高?!?/span>


第三步:通过小区最近的中介现场看房,仔细了解房子详细情况  建议不要通过网络找中介看房,因为你不知道房源被转了多少手,转得越多,意味中介费压价空间越小;正确的做法是到目标小区附近转悠,从小区最近的中介下手,最好是小区里面的中介,因为业主放房一般都是就近原则,这样拿到一手房源的机会就大很多?! ?/span>


看房的时候,一定要仔细,房屋的方向、布局等,是否中意。另外,一定要注意确认,房屋是业主实际居住,还是出租给其他人,因为法律上有个承租人享有优先购买权和买卖不破租赁的规定。


第四步:查档,确定房屋产权属及权利状态  查档的目的,是要确定交易房产的真实状态,包括房产登记人、是否有抵押查封等?! ?/span>


很多人买房时都忽略了这一步,其实这一步不出问题还好,一出问题都是大问题;因为如果签合同的人不是登记的权利人,或者房产有被查封,这对房产过户将会造成重大困难?! ?/span>


有人签了合同交付定金后,才发现房屋被法院查封了,交易自然是不能继续了,最后双方只能是就违约金问题对簿公堂,这对购房者来说是非常吃亏的。


第五步:谈价  确定房屋产权状态后,就可以找业主谈价了?! 《苑坎畚蛔约阂邢喽宰既返牧私?,房屋价格一般都是几个回合下来才能最终确定,毕竟对普通老百姓来说,买房属于大宗交易,很少第一次看房就能成交的,当然土豪例外;建议多看几次房,不同的时间段去看,你会得到不同的感觉?!?/span>



第六步:签订中介合同、买卖合同  要注意的是和业主签订买卖合同之前或同时签订中介合同,对中介费、服务事项等作出明确约定,特别是中介费一定要约定清楚,避免发生不愉快?! ?/span>


要注意如果业主是夫妻,不管房产登记人是一个还是两人,建议要求夫妻两人都在买卖合同上签字,很多业主反价的杀手锏就是房子是夫妻共同财产,另一方对房子买卖不知情,要求撤销买卖合同,有人可能会问不是说有个?;ど埔獾谌说墓娑?,是的,确实有,但是《物权法》第106条规定,善意取得是?;ひ丫瓿晒У羌堑那榭?。买卖双方对房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任等协商好后,双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同(深圳市统一格式合同)?!?/span>


第七步:支付定金和首期款资金监管  定金一般是直接付给业主,有的是付给中介,建议直接付给业主;中介一般会收从定金中预留5000的交房保证金?! ?/span>


对于买方来说,建议不要直接把首期款付给业主,为了更有保障,最好是放在银行进行监管。如果直接付给业主首期款,若遇到不良业主,业主可以毁约不卖而且不主动退款;这样就特别麻烦,就算打官司也是要很长时间才能拿回钱,因为诉讼需要通过复杂的程序去尽量保证公平,这无形中给非违约方增加了时间成本。另外值得注意的是,是把资金放在银行监管,而不是中介公司?! ?/span>


第八步:赎楼  业主把银行贷款还请后,拿回了自己的房产证,并且注销抵押登记,这就是赎楼。如果红本在手,就不需要赎楼。赎楼的话,一般都是委托担保公司,由担保公司提供担保,然后向银行申请赎楼贷款。一定要注意的是,建议买方不要帮业主赎楼,因为买家最后可能钱房两空;如果业主债务较多,很有可能你赎楼后,立即被其他人查封,房屋又过不了户,买家垫的钱也很难拿回来?! ?/span>


第九步:过户和交税  关于税费问题,这个在开始买房之前就要了解清楚,二手房买卖一般业主是实收,税费都是要求由买家承担;双方在签订合同时,要约定清楚。赎楼完成,银行贷款承诺函出来后,双方到不动产登记交易中心办理过户手续,买家办理抵押登记手续。二手房抵押贷款点击咨询  第十步:关于交房  过户完成且业主收到全款后,交房就不存在什么问题了,水、电等过户完成,买方领钥匙?! ?/span>


 

 

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